存量按揭利率调整的三个关键问题，存量按揭利率调整的三个关键问题包括什么

发布时间：2024-10-28 热度：34

存量按揭利率调整的三个关键问题，存量按揭利率调整的三个关键问题包括什么

存量按揭利率调整的三个关键问题详解

一、利率调整的幅度和范围

1. 利率调整的幅度

存量按揭利率调整的幅度直接影响到借款人和银行的利益。根据中国人民银行指导市场利率定价自律机制的倡议，各商业银行将存量房贷利率的加点幅度调降至不低于LPR减30个基点，并且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率下限。

• 案例分析：

• 深圳市民张女士的房贷利率从4.25%降至3.65%，每月减少利息支出近700元。另一位田女士的房贷从4.165%降到3.55%，每月还款额减少约1800元。

• 数据支持：

• 根据2024年10月11日市场利率定价自律机制的倡议，调整后的房贷利率不能高于所在城市新发放房贷的利率下限。例如，如果原本的加点幅度高于-30BP，则需要调至不低于-30BP。

2. 利率调整的范围

存量按揭利率调整的范围涵盖了大部分存量房贷，包括首套和二套及以上住房贷款。大多数存量房贷都将纳入调整范围，这显示出政策的广泛性和包容性。

• 范围说明：

• 各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP。

• 实例补充：

• 北京银行在其公告中指出，将在2024年10月25日完成存量房贷（包括首套、二套及以上）利率批量调整，对符合条件的存量商业性个人住房贷款实施利率批量调整，无需申请。一般情况下，利率加减点将调整至-30BP。

二、利率调整的操作流程

1. 批量调整阶段

批量调整阶段指的是银行主动批量调整存量房贷利率，无需借款人提出申请或提供额外材料。这一阶段的主要目的是简化操作流程，提高调整效率。

• 操作步骤：

• 大多数商业银行会在指定日期前（如2024年10月31日）批量完成存量房贷利率调整。例如，工商银行、农业银行等六大国有银行已经在2024年10月31日前完成了批量调整。

• 便捷性：

• 借款人可以通过网上银行、手机银行等线上渠道查看和确认利率调整结果，无需亲自前往银行网点办理手续。例如，深圳市民张女士通过手机银行App查看了自己的月供变化情况，发现利率从4.25%降到3.65%，每月减少利息支出近700元。

2. 常态化调整阶段

常态化调整阶段指的是在批量调整之后，借款人可以根据自身情况与银行协商进一步调整房贷利率和重定价周期。

• 细化措施：

• 自2024年11月1日起，借款人可以与银行协商调整房贷利率在LPR基础上的加点幅度和重定价周期。例如，可以选择按季、按半年或按年重定价，使房贷利率更快反映LPR的变化。

• 实例解析：

• 如某商业银行客户经理解释，贷款重定价日时LPR进行调整。这意味着，批量调整仅改变LPR的加减点，而不影响LPR本身的数值。只有到了贷款重定价日，新的LPR才会生效。

三、利率调整的影响评估

1. 对借款人和社会的影响

存量按揭利率调整对借款人和社会具有深远影响，既能减轻财务负担，又能刺激消费，进而推动经济增长。

• 财务负担减轻：

• 据估计，存量房贷利率调整后，平均利率将下降0.5个百分点左右，总体节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。

• 宏观效应：

• 减轻房贷负担有助于释放更多消费需求，提振市场信心，同时对宏观经济产生积极影响。例如，在经济增速和居民收入增长放缓的背景下，降低房贷负担可以有效提升家庭消费能力，促进整体经济发展。

• 数据支持：

• 在北京，原房贷利率为4.4%的情况下，调整后变为3.55%。对于100万元、25年期的等额本息房贷，每月可少付月供469元，总共节省利息支出超过14万元。

2. 对银行的影响

存量按揭利率调整虽然会对银行的净息差和利润造成一定影响，但也带来了一些积极变化，如减少提前还贷现象和提升客户满意度。

• 息差和利润影响：

• 据测算，若存量按揭贷款利率平均下降50BP，将分别拉低2024年和2025年净息差1.07BP和6.32BP。按揭占比较高的国有银行和股份制银行受影响更大，按揭利率下调50BP将分别拉低国有行和股份行2025年净息差7.15BP和5.08BP。

• 提前还贷减少：

• 利率调整可以缓解由于高利率导致的大规模提前还贷现象。例如，2023年的数据显示，约6成存量按揭贷款完成下调，平均降幅在73BP，每年减少借款人利息支出约1700亿元，同时也有效缓解了银行面临的提前还款压力。

• 银行适应策略：

• 银行可以通过下调存款利率和其他成本控制措施来应对息差缩小的压力。例如，降低存款利率、优化贷款结构等措施可以在一定程度上弥补利息收入的减少。此外，银行还可以通过提供更多差异化金融服务来增加非利息收入，从而综合提升盈利能力。

总结

存量按揭利率调整是一项复杂但意义重大的政策措施，它不仅直接关系到数千万户家庭的财务状况，还深刻影响着整个国家的宏观经济环境。通过对利率调整的幅度和范围、操作流程以及其影响进行全面细致的评估，我们可以更好地理解这项政策的实际效果及其长远意义。